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如今,随着城市化進程的不斷加快,二手房以其優越的地理位置和相對較低的價格受到了衆多購房者的青睐,不過,對于普通購房者來說,由于二手房權屬的多樣性和交易方多為個人之間等因素,使得某種意義上購買二手房比購買新建商品房更加複雜。大家購買二手房時應選擇正規的中介公司,一方面房源比較充裕,另一方面操作也比較規範。他們會為你提供一份規範詳實的合同,為買賣雙方減少了很多麻煩,也避免因合同不規範而引起的糾紛。二手房買賣是大宗交易,我們建議您将交易資金由房管局托管,以保障交易雙方的權益。揚房網也為大家整理了揚州二手房的交易流程,僅供您參考。

揚州二手房交易流程圖

二手房交易流程圖

一、實地看房

當然,看房前您應該自己先做做功課,告訴自己想買什麼位置、什麼價位的房子,最好能具體到哪些小區,然後再根據自己的目标去尋找合适的房源,有的放矢,看房的效率就會大大提高,您就可能早日買到比較稱心的房子。

如果您是通過中介公司尋找的房源,那麼,中介公司會幫您約好看房時間并陪同您去實地看房。看房子的時候,很多人比較相信對房子的第一感覺,裝修怎麼樣、戶型怎麼樣。當然,僅憑第一感覺還遠遠不夠,您可千萬不能忽略了房子的朝向、采光以及周邊的環境等,房子可不像衣服,說換就換。具體看房時有哪些注意事項。請點擊:實地看房看什麼

二、認購簽約

如果您對所看的房子各方面(除了價格,呵呵)都比較滿意了,那麼就可以通過中介公司約房東見面談價格了,如何議價也有很大的技巧,會不會談往往會有幾千甚至幾萬的差距,揚房網曾經整理過一篇關于議價的文章,大家可以去看一看(二手房如何議價)。談價格時需要注意你所談的是房東淨得價還是費用各自承擔的價格,所談的價格包括房屋的哪些設施設備等等。如果雙方價格談好了,下一步就可以簽合同了,中介公司會為查驗賣方的身份與相關證件,并為你們提供一份較為完善的《房地産買賣三方(買方、賣方、中介方)契約》,将三方約定的事項寫入合同中,包括房價、付款方式、付款時間、房屋設施等等,如果是個人交易,您還需要确認賣方的身份,以及是否有單獨出售房産的權利等。一般簽訂買賣合同時需要買方就需要支付定金了,定金一般不超過總房價的20%。

三、轉移登記

二手房産權過戶也叫産權轉移,《房地産買賣三方契約》簽訂後,雙方就可以約定時間到揚州市房管局辦理産權轉移登記了,中介公司會提前辦理好網上備案及其他相關材料,并陪同買賣雙方去房管理辦理登記手續。如果是個人交易,雙方直接到房管局填寫相關材料,包括産權轉移登記申請表、存量房交易資金托管協議、詢問筆錄和房地産買賣契約等。有的網友會問,不是已經簽過買賣契約了嗎,怎麼這裡又要簽買賣契約?這裡的房地産買賣契約是房管局的固定的格式文本,以後會留在房管局存檔,内容比較簡單,主要就是房子狀況、交易價格以及付款時間等,一般不會對雙方的具體約定事項做詳細記載,所以,這就是為什麼在産權轉移登記之前,買賣雙方需要先行簽訂一份《房地産買賣三方合同》的原因,那份合同是買賣雙方及中介方的真實意思表達,可以詳細的寫明雙方的約定事項。當然,兩份合同的成交價格應該是一緻的,以免引起不必要的糾紛。目前還隻是辦理産權轉移登記手續,房屋産權并沒有真正開始轉移,隻有房款全部到齊,并且繳納了交易稅費後,産權才真正進入轉移階段,打個通俗的比方,就好比在淘寶購物,買方将約定的全部房款(包括貸款,不含定金)繳至揚州市住房貸款擔保服務中心,這時候,才真正的開始産權過戶,等産權過戶好了,賣方才能夠拿到房款,這樣就極大地保障了買賣雙方交易資金的安全。(揚州存量房交易資金托管協議

四、辦理貸款

在辦理完産權轉移登記手續後,你就可以開始辦理貸款了,辦理貸款時需先将首付款托管至揚州市住房貸款擔保服務中心賬戶,辦理商業貸款需要以下一些材料(單身隻需提供自己的相關材料): 1、夫妻雙方身份證; 2、夫妻雙方戶口本; 3、夫妻雙方結婚證(單身提供民政部門出具的單身證明); 4、買賣合同(在房管局簽訂的那份); 5、存量房交易資金托管協議; 6、首付款證明(首付款繳至揚州市住房貸款擔保服務中心); 7、夫妻雙方的收入證明; 8、首套房或二套房證明(在戶籍所在地方管部門出具)。具體的貸款流程請點擊這裡查看:揚州二手房商業貸款如何辦理

需要注意的是: 1、如果是外地戶口,需要出具在揚州連續繳納社保滿一年的證明,否則無法貸款; 2、如果家庭名下有兩套(含)以上的住房,則無法貸款購房。家庭是指夫妻雙方及未成年子女; 3、一些銀行二手房貸款還需要賣方的身份證、結婚證、戶口本複印件。 辦理公積金貸款所需材料與商業貸款基本差不多,但是你需要連續繳存公積金滿6個月,貸款額度和期限需要公積金管理中心綜合審批,詳情請登錄揚州公積金管理中心網站了解。

五、繳納稅費

貸款審批通過,銀行會放款至揚州市住房貸款擔保服務中心賬戶,這時候憑銀行的放款通知和您之前的首付款憑證、存量房交易資金托管協議、買賣合同等資料就可以去房管局辦理稅費繳納手續了,需要注意的是,為了防止偷漏稅,二手房的納稅價格是根據你的成交價格和評估價格二者取其高來作為納稅标準的。稅費繳納完畢後,你會收到一張取件通知書,告訴你什麼時間過來領房産證。點擊查看:揚州二手房交易費用

六、領證交接

這個環節包括賣方拿房款、買方領房産證、房屋交接等手續,在約定的領證時間到了之後,買賣雙方需攜帶身份證親自到房管局辦理領證取款手續,賣方可以拿到托管的房款,買方可以領到自己名下的房産證,不過為了避免節外生枝,最好是在賣方領取房款之前,先到房子裡面去看一下,當初約定的設施是否已經留下,戶口是否已經遷出,水電氣、數字電視、物管費等是否已經結清。賣方拿到房款支票後,就應該将房屋的鑰匙給你了,當然,如果是通過中介公司的,那麼這些就都不用你操心了,中介公司會起草一份房屋交接單,上面會有詳細的交驗内容。

提醒: 1、領取房産證後,土地證還需要過戶,如果是邗江區的房子,買賣雙方需要一同前往邗江行政服務中心辦理土地證過戶; 2、房屋交接時,水電氣、數字電視這些都需要過戶,以免給日後使用帶來麻煩; 3、房屋交接時,雙方最好到物業公司辦理業主資料變更手續,這樣方便物業有事情能及時的通知到你。

以上文章僅供參考,具體交易過程和詳情請向揚州市房管局咨詢。

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